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楼市寒风劲吹广州坚挺业内炒楼者少泡沫也少

发布时间:2019-10-18 01:30:10 阅读: 来源:喷洒车厂家

“涨”声响了两年的中国楼市,已出现了止升回跌的拐点。继10月份70个大中城市新建商品住宅价格首次出现环比下降后,中国指数研究院12月1日公布的数据显示,11月份百城住宅均价环比连续第三个月下降,且降幅有所扩大,北京、上海、广州、深圳等10大城市住宅价格更是全部环比下降。与此同时,各地土地市场陷入深度低迷,居住用地流标和中止出让现象频频发生。

专家认为,楼市正遭受调控高压、成交低迷、资金吃紧等多重夹击,在调控不放松预期之下,开发商产生了“降价走量”心态,楼市新一轮“降价潮”正在酝酿,预计未来一段时间房价将加速步入下行通道。

据统计,从2010年1月至2011年10月22个月期间,北京、上海、广州、深圳10月份楼房均价均比历史最高水平回调一至两成。而广州在此次楼市寒冬中,似乎是“最暖”的:10月份广州的一手楼成交量6410套,居京沪穗深之首,高于北京的5668套、上海的3864套;同时广州的均价回调最微小,比22个月以来最高价仅回调11%,少于北京的17%、上海的15%和深圳的20%。

市民惊叹:人口数量、gdp总量比不上京沪的广州,在楼市“寒冬”中,反而最能“扛”?

某房地产数据分析师薛建雄表示,第一,广州的楼市泡沫较少,上海的供过于求最严重;第二,上海处于彻底转向纯三产的经济转型期,影响了楼市需求;第三,全球大环境不佳,上海楼市更受动荡。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,广州购房者多数为本地人,购房投机性相对小,房价更理性,抗跌能力更强,购买数量更稳定。

广州楼市降价“不给力”

相比降价如火如荼的京沪,广州的楼市销售虽然也不景气,但普遍都没有降价“甩卖”,最多优惠5个点。花都、南沙等区的新盘甚至比去年同期价格有所上涨。

广州市中心的楼价微降。11月11日,在淘金路的淘金峯璟售楼部,售楼小姐介绍,该项目开盘首日火爆,目前已售出7成。但在阳光家缘网上,记者发现截至11月12日,淘金峯璟累积已售的楼盘仅有12套,均价为30179元/㎡。置业顾问曹小姐说,该项目的优惠幅度不大,一次性付全额,打9.8折;七日内付清首付、准时签约的,享受9.9折。针对目前关于“楼市寒冬,房价必跌”的说法,曹小姐表示,顾客购买了本案后,若一年内开发商降价销售,开发商可补偿差价。

卫星城的楼价反升,南沙区的楼盘价格有涨无跌。11月13日,在距离地铁四号线终点金洲向东约500米的碧桂园豪庭,开盘第二天,羊城晚报记者了解到,103平方米的小户型均价为9000元/㎡至10000元/㎡;131平方米户型则为7600元/㎡至9000元/㎡。“价格没有上涨多少,去年年底开盘的户型均价是7000多元/㎡。”售楼小姐称。对方的优惠额度与往年几乎一样:按揭贷款购买或公积金购买可享受9.6折;一次性付清全额可在总价9.6折基础上再打9.8折。

在碧桂园豪庭的售楼中心,售楼小姐不断地接着电话,她表示该项目销售情况不错,“我们这里好卖,碧桂园又是大品牌,样板房都不用设。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,南沙区楼盘价格能在“楼市寒冬”中不降反升,与该区从今年3月份开始有政策暖风有关,“利好政策有经济、交通各个方面,再加上它的均价比市中心低不少,很多市民都看好南沙的未来前景,下手买房。”

在11月下旬开盘的增城碧桂园凤凰城天麓山二期,也是涨价推盘。售楼处工作人员告诉记者,11月末开盘均价在7800元/㎡左右,比去年7000元/㎡左右的均价明显上涨。但该工作人员也说,“由于增城下半年已开始限价,今后凤凰城推出的楼盘价格将与上一年楼盘均价挂钩,涨幅不得超过5%。”与同城其他楼盘相比,凤凰城天麓山二期的促销力度并不大,一次性付款9.6折,按揭付款9.8折。

数据:广州楼价最低成交最多

根据某数据提供的京沪穗深数据,广州楼市的“扛”跌能力最强,在均价回调最微的同时,一手房成交量最大。四城中,10月份一手房均价北京为20636元/㎡,成交5668套;上海为21254元/㎡,成交3864套;广州为11784元/㎡,成交6410套;深圳为19971元/㎡,成交2250套。广州楼市均价最低,成交量最大。相比过去22个月内的历史最高价,北京回调17%,上海回调15%,深圳回调20%,广州仅回调11%。

在京沪深三城,由于开发商新推楼盘的价格低于之前价格,很多业主在未收楼之前发现自己房子“缩水”了几十万元,导致集体维权事件屡见不鲜,而这种业主维权事件广州未曾发生。

在深圳,万科清林径小区二期部分单位降价10%销售,引发了前期业主集体索赔。

在上海,浦东中海御景熙岸直降7000元/m2,嘉定新城龙湖郦城直降4000元/m2,发现自己有几十万元“打水漂”的业主们一怒之下砸了售楼处;而绿地秋霞坊、闵行星河湾等楼盘,也因降价幅度较大,遭到业主“维权”。

在北京,9月上旬,在限购政策执行最为严格的北京市通州区,京贸国际城的小区遭到上百名业主围堵,起因是开发商宣布降价,楼盘2010年房价最高时单价曾是2.6万元/m2,后来却一路降至最低1.3万元/m2。

但在广州,一切却波澜不惊。位于荔湾区西湾路的岭南湾畔项目,c3永和阁正在销售,今年7月开盘,截至11月12日仅余62套,已有120套售出。“项目卖得不错,价格也比较稳定。”售楼小姐介绍,今年国庆曾推出10套优惠房型,目前还有6套可售,总价均在200万元左右,每平方米均价约为2.3万元/㎡。

分析:广州炒楼者少泡沫也少

在一片“降”声中,广州楼市为何波澜不兴?专家分析,广州楼市购买者多为本地人,购房的主要目的是自住,炒房者少,是楼市稳健的主要原因。

黎文江分析,纵观今年数据,广州市1月份成交面积最高,其他月份基本稳定在相对固定水平,比好的年景要低1/3,“这1/3的购买者,一般是购买第三套房、或者投资需求购房。而在限购之后,现在的购房者基本上是刚性需求者,买房的目的是改善居住环境,无论房价高低,都急需买房自住,这部分购房者数量相对稳定,因此成交量也相对稳定。”

黎文江认为,近两年来,当楼价高时,广州的刚需购房者往往倾向于购买位于远郊、比较便宜的房子,这是广州新城区和远郊房反而涨价的原因。当中心区房价没有降到刚需购房者能买得起、而他们又急需房子时,就只能买远郊房。

广州楼价没有大降,也与广州楼市泡沫不多有关。“北京、上海的外地人、外国人多,人来人往,外来购房者多”。黎文江分析。是否外地人天生比本地人要“冲动”?黎文江并不这么认为,他觉得,之所以外地人多的京沪楼

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